¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de segunda mano?

1- La tasación

un tasador debe calcular el precio real de la vivienda. De esta manera, el banco sabe que, si te presta ese dinero, no está perdiéndolo: sabes de primera mano si lo que estás pagando por tu residencia corresponde a un precio que se ajusta a la realidad.

El pero es que esto cuesta dinero, entre 250 y 350 euros (a modo de orientación, según los expertos en transacciones hipotecarias), en función de las características particulares de cada inmueble: si se trata de un piso, adosado o vivienda unifamiliar; los metros construidos y habitables; los años que tiene el inmueble; si ha habido reformas posteriores…

2- La notaría

Ahora ya tienes la transacción acordada y el dinero en el bolsillo para pagar la casa: llega la hora de arreglar los papeles.

El primer sitio al que has que acudir es la notaría: allí, se te facilitará la escritura pública de compraventa, lo que significa que queda constancia del cambio de titularidad del inmueble.

Es la propia Administración la que regula los honorarios de los notarios, aunque estos varían mucho, según determinados factores:

• Si existen o no avalistas.

• Número de copias de la escritura que sean necesarias.

• La extensión de la escritura.

Y, además, habrías de firmar otra escritura más, la de la hipoteca (si es una subrogación de una existente, no es necesario, así que eso que te ahorras).

Según Idealista, los costes de notaría están entre 600 y 875 euros. Si tomas como referencia una compraventa de una vivienda de 250.000 euros, solicitando el 80 % (200.000 euros de hipoteca) tendrías que pagar unos 790 euros.

3- Registro de la Propiedad

Con tu escritura realizada por el notario, el siguiente paso sería inscribirla en el Registro de la Propiedad, para que quede un documento público y no haya problemas posteriores. Las tarifas de los registradores de la propiedad no se fijan libremente, sino que están sujetas a lo especificado en el Real Decreto 1427/1989. Estos son los precios del registro:

a) Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.

b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.

c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.

d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.

e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.

f) Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.

Además, estos costes se reducirán al 75 por 100 de su impone en los préstamos con garantía hipotecada.

Este precio suele estar entre 400 y 650 euros. Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, para una vivienda de 250.000 euros este trámite supondría un desembolso de unos 550 euros.

4- Los temidos impuestos

Este apartado es la pesadilla de muchos de los que se deciden a comprar una casa (tanto nueva como de segunda mano). Y es que es el mayor desembolso, después de la compra de la vivienda como tal.

En el caso de los inmuebles de segunda mano, has de pagar dos impuestos distintos

Por un lado, el Impuesto de Transmisión del Patrimonio. El coste depende de la normativa de cada Comunidad Autónoma, y también depende de las circunstancias particulares de los compradores (si son menores de 30 años o familia numerosa o si se trata de la primera vivienda). Los expertos señalan que la cantidad a desembolsar está entre un 5 y un 8 % del coste del piso: si son 250.000 euros, estamos hablando de entre 12.500 y 20.000 euros. En el caso de la Comunidad de Madrid sería el 6 %, por lo que estaríamos hablando de 15.000 euros si no se trata de familias numerosas.

En segundo lugar, cuando la adquisición de vivienda se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la constitución de dicho préstamo. Este impuesto grava la formalización, por lo que gravaría los documentos notariales, los documentos mercantiles y los administrativos. El AJD y el ITP son incompatibles, por lo que cuando es una vivienda de segunda mano, se grava con el ITP y la cuota fija del AJD, pero no la variable. No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor.

5- Gestoría

Para poder realizar todas estas operaciones, debes contar con una gestoría: por lo general, la de la entidad bancaria con la que estás operando. Se encarga tanto de la liquidación de los impuestos como del resto de papeleo necesario por cada escritura formalizada (tanto la de compraventa como la relativa a la hipoteca).

Estos gastos dependen de la entidad con la que trabajes y la confianza que tengas con ellos, Para este caso vamos a calcular una cantidad de 500 euros.

En resumen…

Te has decidido a comprar la vivienda, que te cuesta 250.000 euros, a los que has de añadir: (Cantidades orientativas)

• Tasación - 300 euros (vamos a dejarlo en la media)

• Gastos de comisión de apertura: 2.500 euros

• Notaría - 790 euros

• Registro de la Propiedad - 550 euros

• Impuestos - 15.000 euros de Transmisión del Patrimonio y 2.100 euros de Actos Jurídicos Documentados.

• Gestoría - 500 euros

Todo esto hace un total de 21.740 euros, que habría que sumar al coste de la casa.